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| 名称： 恋日水岸大道项目策划案.(doc18) |
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| 所属分类： 采购管理 |
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| 更新时间： 2007-7-3 4:17:26 |
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恋日水岸大道项目策划案.(doc18)简介开始
一、 产品规划综述
1、 周边环境
本案地处北纬40°，冬季受高纬度内陆季风影响，寒冷干燥；夏季受海洋季风影响，高温多雨，是典型的暖温带半湿润季风型气候，海拔为35米。
地处北京西南的花乡，是北京最大的花卉生产基地，有丰富的养花历史、花卉资源和花卉文化。花乡有近700年的养花历史，如今，花乡也是北京地区最大的花卉生产基地。目前，全乡现有花卉生产种植面积7000亩，花卉生产企业61家，养花专业户120家，从业人员1768人，花卉市场４个，大小花店200余家遍布京城，初步形成一条以销促产、产销结合、工程服务一齐上的产业链。拥有“中国花木之乡”、“全国花卉生产示范基地”和“全国重点花卉市场”的称号。本区域西北玉泉营环岛周围，是建材、装饰、家具、花卉等大型市场的集中地区，在北京的知名度非常高。其中葆台村正在建设绿化工程和高尔夫球场项目。本案所属区域为花乡草桥，自古就有记载，元朝史书记载“泉源涌出，为草河桥，连接丰台，为京师养花之所”， 清代康熙进士查嗣栗有诗“草桥十里百花妍，只有幽兰种不传”，是草桥人当年从事花卉生产的盛况及迷人景色，是当时的真实写照。
本案所处区域，是城南发展较早的地区之一，目前已经发展成为南城主要的生活居住区之一，周边普通住宅项目众多，而且大多已入住。恋日嘉园一期二期、星河城、草桥欣园、花香丽舍、玉安园、美丽愿景、玺萌鹏苑、玺萌丽苑、明日嘉园、南珠苑等楼盘比邻接踵，共同形成了一个大型的成熟的生活社区。
2、 地理位置
本案地处南城，紧挨玉泉营环岛。北临南三环，西临京开高速路，东侧为京开东路，南面是市政规划道路。本案交通便捷，道路通畅，距离主要交通干线比较近，自驾车出入方便。但直达或途经本案的公交线路较少，最近的公交候车站须步行七分钟左右。
地铁四号线预计2003年底动工，2007年建成试运营，四号线起点丰台马家堡，途经本项目，将真正缩短北京南城北城的地理差距。
3、 建筑规划
本案一期总占地面积约7万平方米，总建筑面积约19万平方米，容积率2.2，绿化面积约2.24万平方米，绿化率32%（不含西区集中绿地）以上。
本案由三栋板式高层和三栋塔式高层建筑组成，本案建筑设计严谨大方，色彩丰富时尚，符合现代生活的趋势。
社区内另有一所小学、一所幼儿园、一个运动场和一栋小型商业楼，与9#楼的底层商业共同构成社区主要配套设施。
社区地块南北进深较大，建筑分布为横排式，楼间有组团式绿化景观，并有水景设计，较大规模的中心景观有两组，并通过行进路线构成逐渐深远的景观轴心线，布局巧妙，风格简练而大气。
整体规划设计十分出色。环境设计与人居流动融合协调，不仅仅局限于营造园林式的栽花种草。建筑造型遵循历史文脉，具有一定的文化内涵及审美个性。建筑空间尺度宜人，富有亲和力，利于人与人之间和谐相处。整体设计渗透着对人的居住理念的具体化，是环境景观、建筑空间与社区氛围的完善融合，体现一种全方位的“生态居住”和“人文社区”的概念。
周边地块状况的逐步成熟配合了本案设计的产生。恋日一期、二期的成功，已给了市场一个信心。随着本案规划的进一步完善，使本案在整个南城项目中具有一定的品质优势，对中坚层消费者的吸引力毋庸置疑。
二、 社区规划设计
了解社区规划中的各部分细节，对于挖掘本案优势卖点，促进营销活动的成功进行有相当重要的作用。分析当前市场中产品规划的引导趋势，使我们掌握本案的优势。以便营销中强化优势，弱化劣势。
是否符合“人居要求”是衡量一个房地产产品规划的根本要求。下面我们将就各项数据各项指标及设计特点――进行分析归纳。
1、 容积率的安排
本案容积率为2.2，直接低于竞争对手恋日嘉园2期的2.49容积率。星河城2.7的容积率。更是低于花香丽舍3点多的容积率。容积率是衡量人居环境的一个重要指标。它与人们的生活舒适度有着直接的关系。我们认为这是本案在区域内竞争的一个有效优势，即使北京房地产市场上以容积率为自豪的富力城，它的容积率也达到了2.4。
2、 绿化率的安排
目前规划中本案绿化率达到了32.05％。而这其中未含西区的集中绿地，在看看我们的直接竞争对手的情况吧。恋日嘉园2期的绿化率为40％，从绿化率数据上看，本案与之没有绝对的优势。通过绿化与之竞争。我们建议可从绿化植被的品种和布局与之产生竞争优势。星河城的绿化率30％，远低于本案绿化率，在未来的销售说词中，这将是一个有利的因素。
3、 建筑形式
本案9号楼、10号楼、11号楼为高板形式。经过北京4、5月份SARS疫情之后，人们已经开始重新审视自己的居住理念，尤其是对建筑形式看法的转变,认为南北通透的板楼品质要强于塔楼。根据5月份之后北京市场的调查发现，塔楼的销售比例在急剧萎缩。板楼的销售比例明显上涨。
本案12号楼、13号楼、14号楼为围合式塔楼形式。在目前的塔楼形式中，这明显是一个带有革命性的塔楼新形式，目前国内塔楼形式绝大部分为“大方盒子”状，最多也就是在窗户采光上加入叠拼设计的特点，或者在朝向上作一些变化，发射形状或风车状塔楼已算比较好的塔楼形式了。而本案不同于以往任何一种塔楼形式，中空围合式设计有效解决了通风采光等诸多塔楼形式的弊端。尤其中空部分栽种的植被等于是在楼内加了一部取氧机。这是本案一个重要的产品优势，使塔楼具备板楼的产品品质。那再看看本案竞争项目情况。星河城的塔楼、花香丽舍的塔楼、明日嘉园的塔楼全部都是大方盒子状，不可避免地产生诸多生活死角和“生活暗房”，用“革命”一词说明本案塔楼产品一点也不过分。
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