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| 名称： 2004投资决策-房地产业可望保持稳步增长(doc25) |
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| 所属分类： 决策管理 |
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| 更新时间： 2007-6-5 5:58:06 |
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2004投资决策-房地产业可望保持稳步增长(doc25)简介开始
国信观点： 2004：房地产业可望保持稳步增长
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1.商品房价格将稳中略升
房屋作为特殊商品的供给依赖于土地资源的占有。一方面，土地资源是有限的。由于一些地方乱占耕地、大搞开发区建设，土地供应增长过快，造成粮食耕种面积下降，农民利益受到侵蚀。今后一段时期，国土资源部将严格控制土地供应，进一步规范协议出让国有土地使用权行为，并将全面落实经营性用地招标拍卖挂牌出让制度，这些都将在一定程度上对土地供给形成制约。另一方面，随着经济的快速发展，我国已进入城镇化快速推进阶段，人口的迁移和居民消费需求的整体提升都将进一步扩大住宅的需求。此外，随着经济步入新一轮上升周期，国内生产和消费需求的上升，拉动了钢材、建材等生产资料价格的普遍回升；与此同时，在国家加大力度提高农民收入、严格清理拖欠农民工资的情况下，建筑人工成本也呈上升势头。综合考虑供求和成本等各方面因素，商品房价格总体上可望稳中略升，但在不同地区的走势将存在差异，某些房价已趋高的大中城市，价格上升幅度则极为有限，一些高档房产价格甚至会出现轻微回调。
2.政府在房地产领域的介入力度将继续增强
从2003年开始，政府对房地产市场的宏观调控力度就不断增强。有关部门先后出台了包括推动住房二级市场发展、调控土地供应总量和结构以及加强信贷管理等一系列的政策措施，以促进房地产市场的健康发展。由于我国房地产开发尚处于从起步向快速发展的演进阶段，各方面的管理尚不成熟，发展中会不断暴露出许多新的问题和矛盾；而房地产开发占用资金量大，周期长，对相关上下游产业的影响也较为显著。因此，今后政府将继续加大对房地产开发的介入力度。政府对房地产开发的深度介入，不仅仅是规范市场，而且将体现在房地产的土地出让、拆迁、资金融通和经营管理等多个层面上。政府从土地购买、营销过程直至内部管理的介入，会导致房地产市场行为更加规范，使市场行为与政府行为共同发展。
3.商品房分布结构更趋合理化
随着房地产市场的渐进成熟，开发商更趋理性化，商品的供给也日益贴近于市场需求。由于过去非理性投资曾造成一些地区高档、豪华住宅和商业用写字楼等项目的积压和滞销，再加上有关部门对不同规划住宅在土地使用和融资等方面实行了严格的限制，因此，今后一段时期，豪华别墅和高档商务办公设施的增长速度将呈下降趋势。与此同时，政府为扩大居民急需的普通商品房的供给，在土地划拨、税收减让等方面给予了开发企业许多的优惠，再加上去年以来经济适用房在各地的热销所带来的示范效应，将推动商品房开发结构的进一步转型，中低价的普通住宅和经济适用房的建设可望快速增长。
4.二手房交易将趋于活跃
随着二手房上市和交易政策的日趋完善，居民消费观念的更新和不同层次消费需求的增长，二手房交易市场可望继续扩大，并进一步带动一级市场的发展。首先，二手房供应量日趋丰富。随着居民收入水平的提高和消费结构的升级，“以旧换新”观念逐步深入人心，原先购买商品房的群体有追求高品质生活和置业升级的经济条件，“卖旧买新” 释放出大批的二手房房源。其次，对二手房的需求也呈上升势头。由于居民收入水平存在差异，再加上城市化演进过程中不断增加的新移民群体，使消费需求档次进一步拉开。而二手房在地段、交通等设施配套以及价位等方面相对占优，易吸引低收入群体和投资置业、“以租养房”者的目光。此外，针对住房二、三级市场的政策配套更趋完善。为推动这一市场的发展，有关部门已在税费减免等方面出台了一系列优惠政策，今后这方面的力度将继续加强。但是，随着供应量的增加，二手房的市场价格将稳中趋降。
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