第一部分：项目分析 
一、 项目概况 
二、 项目的优劣势分析 
（一） 项目的优势分析  
（二） 项目的劣势分析  
三、项目的SWOT分析及相应营销对策  
（一） 项目的SWOT矩阵分析 
（二） 相应营销对策  
 
第二部分：项目定位 
一、 项目目标市场定位  
二、 项目目标客户群定位  
三、项目物业形象定位  

第一部分：项目分析
一、 项目概况
观海台项目是由深圳中建（蛇口）发展有限公司出资兴建的商品住宅项目。现根据有关图文资料及实地调查结果整理其概况如下：
观海台项目概况一览表
序号 项    目 内          容
1 地理位置 南山商业文化中心区28号地块
2 占地面积 37415.2M2
3 建筑面积 133218.27 M2
4 面积分布 商业面积（5910 M2），住宅面积（102450.3 M2），肉菜市场（1500 M2），社区服务中心（300 M2），托儿所（600 M2），居委会（100 M2）
5 建筑规模 9栋27座
6 建筑风格 新古典主义
7 建筑结构 住宅部分钢混剪力墙，群楼框架结构
8 建筑类型 小高层、高层结合，一梯2~4户
9 层    数 由南向北9、12、18层
10 户    数 913户
11 车库及车位 花园式车库，共618个车位
12 户型及面积 2房2厅~5房2厅 面积：80.61平方米~327.03平方米
13 主导户型 2房2厅、3房2厅、4房2厅
14 主导面积 105~170平方米
15 园林规划 中式园林风格庭园广场、雕塑、叠水、园林绿化
16 工程进度 2001年10月15日开工，现已封顶，2003年竣工入伙。
17 周边交通 1) 紧邻规划中的后海滨路、创业路、环东路、环南路、交通路网发达。2) 公交建设落后，附近目前尚无大巴上落站，乘车往返市区非常不便。3) 目前经后海路的公交线路较多，但从项目步行至车站约需10——15分钟。 
18 社区配套 1) 周边地区目前配套分布有购物、饮食、教育、医疗等设施，如海雅百货、北师大附小、海珠城酒楼、南油医院、南油邮电局、南油文体中心等等。2) 根据中心区规划，片区还将有展览中心、金融中心、体育中心、信息中心、文化广场等。
19 周边景观 东面：一览无遗开阔海景；南面：近有小区绿化、水景，远有高尚小区规划景观；西南：有规划中学校及运动场景观；北面：中心区际展览中心景观。
20 周边环境 小区周边目前为填海空地及建筑工地，但海景资源丰富，永续无遮挡，远眺可见香港、华侨城、世界之窗等秀丽景象。
21 会所设施 游泳池、健身房、网球场、茶艺廊、棋牌阁、晨跑道、书画廊、