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名称：大邑川喜丽都项目定位策划报告定位及概念设计书.(doc22)

所属分类：策划方案

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更新时间： 2007-7-3 4:31:39

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::大邑川喜丽都项目定位策划报告定位及概念设计书.(doc22)电子书简介::

大邑川喜丽都项目定位策划报告定位及概念设计书.(doc22)简介开始
1、定位依据
地产项目的定位是基于：
1）项目地块之地产因素决定的地块适宜建造的建筑功能；
2）城市总体规划限制；
3）市场调研反映的具有有效需求的市场空间；
4）对当地地产市场发展的前瞻性分析。
2、定位思路
毫无疑问，本地块只能作为纯居住考虑。前面我们从大邑的房地产市场发展、项目的竞争环境、宗地的优劣势上分别进行了详细的分析。现将相关情况进行综合分析如下：
总的说来目前大邑的房地产市场是供需平衡，但不同档次的房产情况又不尽相同：
低档次（700元以下）住房，供需两旺，总体供大于求，特别是结构性供求矛盾突出，应该说这一市场的总容量巨大，但是从本宗地的成本来看，开发这一档次住房无疑是羊皮做背心——浪费材料；本项目基本不作考虑。
高档次住宅呢？别墅的市场容量与本地块规模不在一个数量等级。由于大邑县居民居住习惯和消费能力的原因，电梯公寓的需求也非常有限，这样大体量的高档住宅肯定不能考虑。
我们把目光投向中档次（800-1200元）住房。目前大邑县城在售的三个楼盘都是这个档次而且销售的速度很快，特别是高价部分已经售磬，表明该档次住宅需求旺盛。到明年本项目开盘，这些项目应该基本售完，没有直接的竞争关系，需要考虑的是目前已经释放了部分消费能力，本项目是否有足够的消费支撑。通过更为深入的分析我们认为，目前这些项目的产品同质化比较严重，地理位置也不同于本项目。从市场细分情况来看，还有相当部分希望更高品质、更具住宅小区概念的消费者在持币观望，他们希望在大邑买到与成都品质相类似的住房。超越现有楼盘档次，提升居住品质是大邑房地产市场的呼唤。大邑的房地产整体档次在近两年不断提升，这三个楼盘的畅销是这一市场发展趋势的结果和证明。对于本项目我们要做的是“顺势而为”。这也符合整个城市住房发展轨迹和城市建设需要。将本项目档次定位在中档偏高住宅既符合市场的需要也符合本项目情况。
那么大邑的高品质住宅是什么呢？当地消费者为我们提供了答案，“绿化好、物管好、”。表明当地的房地产消费价值观还处于比较初级的阶段，强调居住小区的基本要素。在本项目的定位中，首先要充分营造和强化环境主题，并将其进行提炼和升华，创造性地塑造出全新的、真正意义上的大邑花园小区。其次，建立大邑县第一个标准化居住小区。本项目在大邑县是名副其实的“大盘”，因为“大”，可以做出比较完善的功能配套，因为“大”，能够提供相对标准的物业管理服务，还因为“大”，能够有对其他楼盘“傲视群雄”的气势和对消费者“海纳百川”的气度，因为“大”，还可以一定程度上成为大邑县房产市场的风向标和代表作，引领房产市场的品质和价格走向。“大”产品就是要做“大”文章。这要求整个小区从户型到配套的设计规划要有很大的包容性，使大部分消费者能够认同本项目的开发理念。
3、制约因素与对策
另外我们也应该看到本项目定位中高档次的制约因素：一是总体量较大，短时间市场承受力有限。二是项目周边环境较差、前后开口窄，难显大气。三是地块异形，总平规划难度大。
我们制定了相应的解决策略：
1) 分两期开发，以时间换空间，并且两期之间对进行产品再细分，适当拉开档次（价格）增大市场的覆盖面。
2）加大对临街部分的整治力度，将宿舍楼及街面一道包装，形成150余米的临街崭新形象，与周边形成强烈反差。
3）加强各功能空间、道路组织，尽量让居住者难以在视觉上感觉到“闷”、“散”，在交通上“绕”，我们在总平定位中具体说明。零星边角地块通过包装成为“私家花园”“卖”给一楼业主

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